Executarea silită este rezultatul unui proces în care lipsa de informare și deciziile luate sub presiune pot duce la mari pierderi din punct de vedere financiar. Merită să cunoști mai bine acest subiect pentru a înțelege care sunt riscurile, să îți cunoști drepturile și să știi cum să acționezi, astfel că te invităm să citești mai departe.
Ce este un credit ipotecar și cum funcționează?
Un credit pentru locuință este un împrumut garantat printr-un bun imobil, cel mai frecvent chiar locuința achiziționată prin finanțare. Instituția financiară care acordă acest tip de credit devine titularul unei ipoteci asupra imobilului până la rambursarea completă a sumei împrumutate, împreună cu dobânzile și comisioanele aferente. Cu alte cuvinte, imobilul cumpărat acționează ca garanție pentru returnarea banilor.
Creditul ipotecar este structurat în rate lunare care includ o parte din suma împrumutată (principalul) și o parte din costurile creditului (dobânda). Durata creditului poate varia, însă cele mai comune termene sunt între 10 și 30 de ani. În această perioadă banca are un drept real asupra imobilului, ceea ce înseamnă că poate iniția procedura de executare silită în cazul în care plata ratelor este întârziată în mod repetat.
În majoritatea cazurilor dobânda creditului ipotecar este stabilită fie ca sumă fixă, fie în funcție de un indice de referință precum ROBOR sau IRCC, la care se adaugă marja băncii, ceea ce influențează direct valoarea lunară a ratei.
Ce avans trebuie pentru creditul ipotecar?
Avansul creditului ipotecar este una dintre principalele condiții atunci când aplici, iar valoarea acestuia variază în funcție de tipul creditului și politica băncii. În cazul unui credit ipotecar standard, avansul minim impus de normele BNR este de 15% din valoarea imobilului pentru creditele în lei și poate urca la 25% sau chiar 40% pentru creditele în valută, în funcție de venitul solicitantului și de istoricul său.
De exemplu, dacă vrei să achiziționezi o locuință în valoare de 100.000 de euro printr-un credit în lei, trebuie să ai disponibil un avans de cel puțin 15.000 de euro, dar băncile pot solicita și avansuri mai mari dacă profilul de risc al clientului este considerat crescut.
În cazul programului „Noua Casă”, avansul minim este mai mic, de 5% pentru locuințele cu preț sub 70.000 de euro și 15% pentru cele între 70.001 și 140.000 de euro. Chiar dacă pare tentant la prima vedere, un avans mai mic înseamnă o finanțare mai mare și, implicit, rate mai ridicate, alături de costuri totale mai mari pe termen lung.
Dobânda la creditul ipotecar: fixă vs. variabilă
Dobânda reprezintă costul real al banilor împrumutați și ai două opțiuni principale: dobândă fixă sau dobândă variabilă. Dobânda fixă este neschimbată pe o perioadă determinată (de regulă, între 3 și 10 ani) sau, mai rar, pe întreaga durată a creditului. Avantajul principal este predictibilitatea pentru că știi exact cât ai de plătit, indiferent de ce se întâmplă în piața financiară. De exemplu, un împrumut pentru casă cu dobândă fixă de 6,5% pe 5 ani înseamnă aceeași rată lunară pe toată această perioadă, indiferent de evoluția indicilor ROBOR sau IRCC.
Dobânda variabilă este recalculată periodic, în funcție de un indice de referință (cel mai des IRCC sau ROBOR) și o marjă fixă a băncii. De exemplu, o formulă standard poate fi IRCC + 2,3% marjă fixă. Dacă IRCC este 3,1%, atunci dobânda totală aplicată va fi 5,4%. În schimb, acest indice poate crește, ceea ce înseamnă rate mai mari în viitor.
În ultimii ani, tot mai mulți clienți au fost afectați de creșterea semnificativă a indicilor de referință deoarece ROBOR a depășit 7% în 2022, ceea ce a dus la creșterea ratelor lunare pentru cei cu dobândă variabilă. Astfel, trebuie să evaluezi cu mare atenție toleranța ta la risc și să alegi tipul de dobândă care îți oferă echilibru financiar pe termen lung.
Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru un credit ipotecar?
Aprobarea unui credit ipotecar depinde de mai multe criterii, menite să asigure băncii garanția că împrumutul acordat este sustenabil, iar venitul lunar net este unul dintre principalii factori. Majoritatea băncilor aplică un grad de îndatorare maxim de 40% pentru creditele în lei, ceea ce înseamnă că suma totală a ratelor nu trebuie să depășească 40% din venitul lunar al solicitantului (sau al familiei, în cazul co-debitorilor).
De exemplu, dacă ai un venit net de 5.000 lei, rata lunară nu poate depăși 2.000 lei. Pentru creditele în valută, gradul maxim de îndatorare scade la 20%, conform reglementărilor BNR, din cauza riscului valutar.
În plus, trebuie să ai o vechime minimă în muncă de cel puțin 12 luni și minimum 3-6 luni la actualul angajator. Alte criterii luate în calcul sunt istoricul de creditare (verificat prin Biroul de Credit), tipul veniturilor (salariu, PFA, chirii etc.), starea civilă, vârsta (de obicei între 21 și 65 de ani) și existența altor obligații financiare.
Și imobilul oferit în garanție trebuie să respecte anumite condiții: să fie intabulat, fără probleme juridice, cu acces auto, utilități și structură solidă. Evaluarea se face de către un evaluator agreat de bancă, iar prețul rezultat poate influența suma maximă acordată. Respectarea tuturor acestor condiții nu garantează aprobarea, dar este primul filtru obiectiv în procesul de acordare al unui credit ipotecar.
Ce este creditul „Prima casă” / „Noua casă”?
Programul „Noua Casă”, cunoscut anterior sub denumirea de „Prima Casă”, este o soluție oferită de stat și destinată facilitării accesului la proprietate pentru persoanele fizice aflate la prima achiziție imobiliară. Principalul avantaj al acestui tip de credit constă în garanția parțială oferită de stat, prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM), care reduce riscul pentru bancă și face posibilă acordarea unui împrumut cu un avans mai mic decât în cazul creditelor ipotecare standard.
Valoarea maximă a creditului care poate fi acordat prin program este de 66.500 euro pentru locuințele cu preț de până la 70.000 euro și 119.000 euro pentru locuințele cu preț cuprins între 70.001 și 140.000 euro, în condițiile în care cumpărătorul asigură un avans de 5%, respectiv 15%, în funcție de valoarea imobilului. Creditul se acordă exclusiv în lei, iar dobânda este variabilă, calculată în funcție de indicele IRCC, la care se adaugă o marjă fixă stabilită de bancă, de regulă între 1,9% și 2,5%.
Locuința achiziționată prin „Noua Casă” trebuie să fie destinată folosinței proprii și să îndeplinească câteva criterii impuse prin legislația programului. De asemenea, există restricții cu privire la vânzarea sau închirierea locuinței în primii ani de la achiziție, fără acordul statului. În plus, debitorul nu poate deține la momentul solicitării o altă locuință cu suprafață mai mare de 50 mp sau, în cazul în care deține una, aceasta nu trebuie să fie achiziționată printr-un credit garantat de stat.
Diferențe între creditul ipotecar clasic și cel de tip „Prima casă”
Deși ambele tipuri de finanțare au ca obiectiv achiziția unei locuințe, creditul ipotecar clasic și creditul prin programul „Noua Casă” diferă în privința condițiilor, restricțiilor și flexibilității. Mai jos poți observa principalele diferențe:
| Criteriu | Credit ipotecar clasic | Noua Casă / Prima Casă |
|---|---|---|
| Avans minim | 15% (lei) / 25–40% (valută) |
5% (pentru locuințe ≤70.000 €) 15% (pentru >70.001 €) |
| Valoare maximă a locuinței | Nu sunt impuse limite | 140.000 euro |
| Moneda creditului | Lei sau valută (euro, USD, CHF) | Exclusiv lei |
| Tip de dobândă | Fixă sau variabilă, în funcție de bancă | Exclusiv variabilă (IRCC + marjă fixă) |
| Garanții | Ipotecă pe imobil | Ipotecă + garanție de stat (50–60% din credit) |
| Eligibilitate | Nu sunt impuse limite cu privire la alte proprietăți | Fără alte locuințe >50 mp (sau nefinanțate de stat) |
| Restricții ulterioare | Poți vinde sau închiria oricând | Limitări în primii 5 ani (vânzare, închiriere, etc.) |
| Durata maximă a creditului | Până la 30 ani | Până la 30 ani |
| Comisioane | În funcție de bancă (analiză dosar, administrare etc.) | Uneori mai reduse, dar variabile între instituții |
| Flexibilitate refinanțare/vânzare | Mai mare, fără aprobări suplimentare | Necesită acordul statului pentru modificări majore |
Ce se întâmplă dacă nu mai poți plăti creditul ipotecar?
Întârzierea plății ratelor nu înseamnă că automat începe și executarea silită. Băncile au propriile politici de recuperare a creanțelor și, în majoritatea cazurilor încearcă în primă fază să soluționeze situația prin notificări, reamintiri de plată și propuneri de restructurare. Cu toate acestea, dacă restanțele se acumulează și comunicarea cu banca este ignorată sau blocată, se ajunge într-o zonă juridică în care consecințele pot fi mai aspre.
După 90 de zile consecutive de întârziere, creditul este, de regulă, declarat neperformant și poate fi cesionat către un recuperator de creanțe sau executat direct, în baza titlului executoriu reprezentat de contractul de credit. Din acel moment se poate începe procedura de executare silită, care presupune măsuri concrete de recuperare a sumei datorate, inclusiv poprirea conturilor, valorificarea imobilului ipotecat sau alte măsuri legale.
În schimb, înainte de a ajunge în această fază, există alternative precum reeșalonarea creditului, suspendarea temporară a ratelor sau conversia monedei, dar pentru acest lucru este necesară comunicarea cu instituția financiară.
Care este suma minimă pentru care poate începe executarea silită?
Legislația din România nu impune o sumă minimă care să fie universal valabilă. În general, băncile nu inițiază acest proces pentru întârzieri izolate sau sume nesemnificative. În cazul creditelor ipotecare, pragul minim observat în mod frecvent este o restanță echivalentă cu trei rate lunare consecutive, ceea ce poate însemna sume începând de la 3.000 – 5.000 lei, în funcție de valoarea creditului.
Este important de menționat că banca poate solicita executarea silită imediat după scadența creditului și neachitarea obligațiilor prevăzute în contract, dacă acestea constituie temei legal. De asemenea, unele instituții de credit prevăd în contractele standard că întârzierea unei singure rate poate atrage scadența anticipată a întregului credit, ceea ce permite recuperarea întregii sume restante prin executare.
În cazul în care creditul este garantat prin ipotecă, contractul de credit este titlu executoriu, ceea ce înseamnă că banca nu are nevoie de o hotărâre judecătorească pentru a începe procedura, doar de încuviințarea instanței asupra cererii de executare. Acest lucru accelerează semnificativ procesul de recuperare și crește presiunea asupra debitorului.
Etapele executării silite
Prima etapă a procedurii este notificarea debitorului cu privire la scadența obligațiilor și intenția de recuperare a creanței. Dacă notificările sunt ignorate și sumele datorate nu sunt achitate, creditorul poate depune o cerere la instanța competentă. Odată admisă cererea, dosarul este preluat de un executor judecătoresc, care va emite somația de plată prin care debitorul este informat oficial că are la dispoziție 15 zile pentru a achita întreaga sumă restantă. Dacă plata nu se face în acest interval, se trece la măsuri efective de executare.
Acestea pot include:
- Poprirea conturilor bancare și a veniturilor (salarii, pensii etc.)
- Sechestrarea și vânzarea imobilului ipotecat, prin licitație publică
- Valorificarea altor bunuri mobile sau imobile aflate în proprietatea debitorului
Toate aceste acțiuni sunt însoțite de costuri suplimentare, care se adaugă sumei inițiale datorate: onorariul executorului, taxe judiciare, penalități contractuale și alte cheltuieli administrative.
Suspendarea poate avea loc doar în anumite condiții legale, iar debitorul are dreptul să facă o contestație la executare, să solicite reeșalonarea plății sau să negocieze condițiile creditului ipotecar.
Care sunt drepturile debitorului în timpul executării silite?
Chiar dacă procedurile băncilor sunt inițiate legal și validate de instanță, debitorul nu este lipsit de protecție juridică. Din contră, legislația prevede o serie de drepturi menite să asigure echilibrul între interesele creditorului și respectarea drepturilor fundamentale ale persoanei executate.
1. Dreptul de a fi informat și notificat
Primul drept al debitorului este acela de a fi informat în mod oficial despre declanșarea executării silite. Acest lucru se face printr-o somație transmisă de executorul judecătoresc, care trebuie să conțină suma datorată, temeiul executării, termenul limită de plată și măsurile care urmează a fi aplicate.
Lipsa acestei informări sau transmiterea într-un mod care încalcă prevederile legale poate constitui motiv suficient pentru suspendarea procedurii sau chiar anularea acesteia. Debitorul are dreptul să primească copii ale tuturor actelor din dosar și să fie anunțat în prealabil despre orice vânzare publică a bunurilor sale.
2. Dreptul de a contesta executarea
Debitorul are dreptul de a formula o contestație la executare în instanță, în termen de 15 zile de la data comunicării actului pe care îl consideră nelegal. Prin această contestație poate solicita anularea în totalitate sau doar a anumitor acte emise de executor (de exemplu poprirea, evaluarea imobilului, licitația).
Printre cele mai frecvente motive de contestație se numără prescrierea datoriei, lipsa notificării corespunzătoare, calcul eronat al sumei datorate, depășirea atribuțiilor de către executor sau încălcarea procedurilor legale.
3. Dreptul la reeșalonare sau plata în rate
În anumite situații debitorul poate solicita executarea silită cu plata în rate a sumelor datorate direct către bancă sau în cadrul dosarului, printr-o cerere adresată executorului sau instanței. Reeșalonarea presupune plata în rate a datoriei totale, într-un calendar agreat de ambele părți, în funcție de veniturile disponibile și de natura creanței. Acest drept este recunoscut în special atunci când debitorul dovedește bună credință și intenția de a achita datoria.
4. Dreptul de a cere suspendarea executării silite
Suspendarea poate fi cerută odată cu depunerea unei contestații la executare sau separat, printr-o cerere justificată. De regulă, instanța poate impune o cauțiune care garantează faptul că cererea nu este abuzivă.
Cum eviți neplata la timp a creditului ipotecar?
Există soluții care pot reduce presiunea în fiecare lună, îți pot oferi mai multă flexibilitate și pot preveni acumularea restanțelor. Mai jos găsești câteva alternative care pot fi luate în calcul încă din etapa de planificare sau atunci când apar dificultăți punctuale.
Alege să achiziționezi un apartament în rate, fără bancă
O opțiune tot mai des întâlnită pe piața imobiliară este achiziția în rate direct de la dezvoltator, fără intermedierea unei bănci. Această soluție presupune plata unui avans mai mare (adesea între 15% și 30%) și achitarea restului în rate lunare fixe, pe o perioadă, de regulă, de până la 5 ani, în funcție de contract. Principalul avantaj este evitarea dobânzilor băncilor, a comisioanelor și a riscului de executare silită în cazul întârzierii plății, deși penalitățile contractuale pot exista și aici.
Cere o recalculare a ratei
Dacă simți că ești aproape de limită în ceea ce privește rata creditului ipotecar poți solicita restructurarea sau recalcularea creditului. Acest lucru presupune, de regulă, prelungirea perioadei de rambursare, refinanțarea creditului existent sau trecerea de la o dobândă variabilă la una fixă (sau invers). Pentru a evita riscul executării silite, trebuie să inițiezi discuția cu banca înainte de apariția restanțelor, nu după.
Ia în calcul posibilitatea unui credit până la salariu
Atunci când ai o perioadă mai dificilă din punct de vedere financiar și îți dorești să eviți restanțe la plata ratelor poți apela la soluții temporare precum creditele până la salariu care te vor ajuta să îți pui ordine în finanțe.
Accesează un credit de nevoi personale pe termen scurt
Un împrumut de nevoi personale contractat pe o perioadă scurtă de câteva luni te va ajuta să eviți întârzierile. Este ușor de obținut, cu aprobare rapidă și, în funcție de bancă, poate fi rambursat anticipat fără penalizări.
Folosește un card de credit cu perioadă de grație
Dacă dispui de un card de credit, îl poți folosi pentru a acoperi temporar alte cheltuieli curente, pentru ca banii disponibili să îi aloci pentru rate. Multe carduri de credit presupun o perioadă de grație de până la 30 de zile fără dobândă, în cazul plății integrale.
Împrumută bani de la un IFN
Instituțiile financiare nebancare (IFN-uri) oferă credite urgente, cu cerințe minime, astfel că pot reprezenta o soluție excelentă pentru situații urgente, atunci când ai nevoie de bani pentru a evita întârzierea ratelor. Valoarea creditului acordat variază, în general, între 200 și 5.000 de lei, cu rate lunare pe o perioadă de 12 luni.
Ca să gestionezi corect un împrumut ipotecar și să eviți riscul executării silite, trebuie să îți faci un plan bine pus la punct și să îți analizezi situația financiară. Dacă te afli în fața unui astfel de angajament sau deja în mijlocul unei situații complexe, folosește acest ghid ca punct de pornire.
Întrebări frecvente
Cum se calculează valoarea creditului ipotecar?
Valoarea maximă a creditului ipotecar se stabilește în funcție de venitul lunar net al solicitantului și de gradul maxim de îndatorare admis de bancă (de regulă, cel mult 40% din venit pentru creditele în lei). Se ia în calcul și valoarea imobilului adus în garanție, evaluat de un expert autorizat. Banca va acorda un credit de până la 85% din valoarea imobilului, diferența fiind avansul minim impus.
Cum se calculează ratele la un credit cu ipotecă pe casă?
Ratele lunare includ două componente: principalul (partea din suma împrumutată) și dobânda. Dacă dobânda este variabilă, aceasta se calculează în funcție de un indice de referință (IRCC sau ROBOR) plus marja fixă a băncii. Pentru o estimare se poate folosi un simulator de credit oferit de majoritatea băncilor.
Ce acte îmi trebuie pentru un credit ipotecar?
Documentele de bază includ acte de identitate, adeverință de venit, contract de muncă, fișa fiscală, declarație ANAF (dacă este cazul), extras de cont, antecontract de vânzare-cumpărare, documente ale imobilului (act de proprietate, cadastru, intabulare), certificat de sarcini și, uneori, alte acte solicitate de bancă.
Ce se întâmplă cu creditul ipotecar în caz de divorț?
În cazul unui divorț, dacă ambii soți sunt co-debitori, obligația de plată rămâne comună, chiar dacă locuința rămâne în posesia unuia dintre ei, iar creditul nu se stinge automat prin partaj. Se poate opta pentru preluarea creditului de către unul dintre soți (cu acordul băncii), vânzarea imobilului pentru stingerea datoriei sau menținerea contractului în forma inițială, cu plata în continuare de către ambii. Orice modificare trebuie aprobată de bancă.
După câte luni de neplată se ajunge la executare silită?
Legea actualizată spune că banca poate iniția procesul începând cu 90 de zile consecutive de întârziere, moment în care creditul este considerat neperformant. Cu toate acestea, notificările încep încă din prima lună de întârziere.
Cât timp durează o executare silită?
Durata diferă în funcție de complexitatea cazului și de eventualele contestații ale debitorului. În medie, procedura poate dura între 3 luni și 2 ani, de la înregistrarea cererii la instanță până la valorificarea bunului și încheierea dosarului. Dacă sunt invocate mai multe motive pentru încetare sau cereri de suspendare, durata se poate extinde.
După cât timp se prescrie o executare silită?
Termenul general de prescripție a dreptului de a cere executarea silită este de 3 ani de la data scadenței obligației. Acest termen poate fi întrerupt prin anumite acte procedurale, ceea ce îl poate prelungi, însă prescripția trebuie invocată de către debitor prin contestație.